위기의 베트남 중개업 그 영향은 어디까지?
호치민 부동산 협회에 따르면 2019년 초부터 9월까지 신규 투자자를 확보한 부동산 프로젝트가 대폭 감소했다고 전했다. 해당 기간동안 승인된 주택 부동산 프로젝트는 단 1건으로 기존 계획에서 83% 규모로 감소되었고, 주택 부동산외 승인된 12건의 부동산 프로젝트 역시 기존 계획에서 72% 규모로 투자액을 감소하여 승인 받았다.
호치민 시에서 흔히 볼 수 있는 부동산 영업 직원
호치민 부동산 협회 (horea)의 Lê Hoàng Châu 회장은 주택법이 발효된 시점에서 2018년 8월까지 126개의 부동산 프로젝트가 행정 절차에서 멈쳐있는 상태라고 전했다. 해당 프로젝트들은 투자계획은 설립했으나, 실질적인 건설을 위한 500/1 세부 건설 계획에 대한 절차를 마무리 하지 못한게 대부분 입니다.
2019년 3월까지 베트남 중앙 정부 관계자와 호치민시에서는 124개의 프로젝트가 활동중이라고 밝혔으나, 실질적으로는 대다수의 프로젝트가 문제점은 안고 있는 것으로 밝혀졌다.
현재 부동산 시장의 정체는 단순히 부동산 투자자들의 문제뿐만 아니라 부동산 중개업체 및 부동산 관련 서비스를 제공하는 협력업체에게 까지 영향이 있다. 이중에서 가장 크게 영향을 받는 업체는 신생 업체들로서 인터뷰를 진행한 운영 3년차의 Anh Phuc의 경우에도 예전과 달라진 경기를 몸소 겪고 있는 중이다. 2015-2017년 운영하는 중 초기만 하더라도 부동산 매물이 풍부했고, 큰손으로 불리는 손님들도 어렵지 않게 만날 수 있었기 때문에 운영에 큰 어려움이 없었다.
하지만 2018년에 들어서면서 부동산 경기는 침체하기 시작했다. 부동산 공급이 줄어들면서 판매 상품이 급격히 줄었고, 많은 프로젝트가 행정 및 투자에서 문제를 야기하면서 부동산 시장 자체에 혼란을 야기했다.
그외에도 Alibaba (베트남 부동산 시행사로 현재 대표 사기 혐의로 구속)와 같은 사건들이 터지면서 토지 투자에 대한 심리적 위축을 일으켰다. 일련의 사건들은 손님들의 수가 주는 것외에도 부동산 중개 업무를 진행하는데 있어 서로 신뢰를 할 수 없게하여 업무 자체가 어려워지는 상황을 초래했다.
이런 어려운 상황이 지속되면서 부동산 중개 업무에 종사하던 직원들이 그만두게 되었고 현재 anh phuc의 경우에도 이전에 20명이 넘는 직원들이 퇴사하여 15명 정도만 남게되었다.
예전에는 아파트 상품만 판매하였지만, 지금은 토지 등 다양한 상품을 취급하고 있다. 호치민 지역에는 판매 상품이 충분하지 않아 냐짱 , 판팃 (nha trang, phan thiet)등 까지 다양한 상품을 찾고 있는 상황이다.
부동산 전문가들에 따르면 이런 어려운 시장 상황 속에서 부동산 업체들은 운영 전략의 변화와 유연한 태도로 시장 상황에 대처해야 한다. 특히, 소규모의 신생 업체들이 파산하는 것은 크게 드문 현상이 아니기 때문에 보다 안정적이고 체계적으로 운영하는 방법이 필요하다.
베트남 부동산 시장에 부는 찬바람
현재 베트남 부동산의 침체는 영향은 단순히 중개업체의 수익 부진에 그치지 않고 있다. 하노이의 부동산 경기 침체는 이미 많은 베트남 언론에서 관련 기사를 썼다. 호치민보다 규모가 작은 하노이 부동산의 경우 일부 투기꾼들에 의해 급등하며 변동이 컸다. 하노이 부동산 시장은 최근 3개월 동안 90 세대의 고급 아파트가 거래됐는데, 이거래량은 하노이에서 공급된 고급 아파트의 약 2%에 불과한 규모다.
투기가 아닌 부동산 실제 수요자의 거래 역시 당분간 얼어붙을 예정이다. 시행령 19/2017/TT-NHNN의 조항에 따르면, 2019년 1월 1일부터 은행은 현재 45% 수준인 중•장기 대출을 위해서 단기 자본의 최대 40%만을 사용할 수 있다. 또한 신용 위험 가중치 역시 기존 150%에서 200%로 상향되어, 은행은 자기 자본을 보다 증가시켜야 하며 대출 심사 강화 및 금리상향 이어질 것으로 보인다.
최근 호치민 부동산의 경우 싱가포르, 도쿄에 이어 아시아 태평양 3대 부동산 시장으로 뽑이기는 했지만, 상기 언급한 이유들로 인해 베트남 부동산 시장은 시장 침체에 따른 가격 조정 혹은 동결기가 이어질 것으로 전망하고 있다.
https://cafeland.vn/tin-tuc/moi-gioi-bat-dong-san-roi-rung-nhu-sung-83762.html
