Khu công nghiệp Long Hậu: Hướng đi khác biệt

 

NẰM CÁCH TRUNG TÂM TP.HCM khoảng 40 phút xe hơi, con đường dẫn vào khu công nghiệp Long Hậu (Cần Giuộc, Long An) làn đường hai chiều rộng thênh thang, phía trong những mảng xanh ngăn cách giữa khuôn viên các nhà xưởng. Ở đây, trong giờ làm việc không nghe thấy tiếng động cơ rền rĩ hay thấy những ống khói nhô cao nhả khói xám lên trời.

 

 

Vào giờ tan tầm cũng không thấy cảnh những tốp công nhân ào ra từ cổng nhà máy cuồn cuộn đổ xuống đường gây kẹt xe, tắc đường như nhiều khu công nghiệp trên cả nước.

 

“Ngày xưa các doanh nghiệp chỉ cần thuê đất rẻ để có giá vốn thấp nhưng dần dà doanh nghiệp cần một khu công nghiệp đạt chuẩn để đưa sản phẩm vào thị trường khó tính. Bây giờ chưa rõ lắm nhưng xu hướng đã bắt đầu,” ông Trần Hồng Sơn, CEO của Long Hậu nói với Forbes Việt Nam trong buổi trò chuyện diễn ra tại trụ sở công ty.

 

Quy mô không lớn nhưng Long Hậu có sản phẩm đa dạng bậc nhất trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp: nhà xưởng xây sẵn cho thuê, nhà xưởng cao tầng, xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu của khách hàng, trung tâm thương mại… bên cạnh sản phẩm truyền thống đất công nghiệp cho thuê.

 

Con đường doanh nghiệp này đang đi không hẳn là hình mẫu cho số đông nhưng đáng tham khảo với các khu công nghiệp tìm cách thu hút làn sóng đầu tư trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Thành lập năm 2006, hiện tại, Long Hậu đang vận hành ba khu công nghiệp, trong đó khu công nghiệp Long Hậu 1 – 137 héc ta và phần mở rộng Long Hậu 2 – 108 héc ta đã lấp đầy.

 

Để đón bắt cơ hội dịch chuyển sản xuất và chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc sau thương chiến Mỹ – Trung, công ty đang triển khai dự án Long Hậu 3, giai đoạn một rộng 123 héc ta đã bắt đầu đưa vào khai thác cho thuê đất từ năm 2019. Long Hậu cũng đang triển khai dự án nhà xưởng xây sẵn cho thuê tại khu công nghệ cao Đà Nẵng với tổng diện tích 30 héc ta.

 

Niêm yết trên sàn chứng khoán từ năm 2010, công ty có mã chứng khoán LHG, từng lọt vào danh sách 200 doanh nghiệp tốt nhất dưới một tỉ đô la Mỹ châu Á của Forbes Asia năm 2018. Năm tài chính 2019, công ty công bố đạt doanh thu gần 600 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế 142 tỉ đồng, trung tuần tháng 6.2020, vốn hóa công ty đạt gần 950 tỉ đồng. “Báo chí và dư luận đang lạc quan hơi quá về sự chuyển dịch chuỗi cung ứng,” ông Bùi Lê Anh Hiếu, giám đốc kinh doanh của Long Hậu nói.

 

Theo ông Hiếu, thực chất để bớt phụ thuộc vào Trung Quốc nhiều doanh nghiệp nước ngoài đã thực hiện chính sách đầu tư Trung Quốc + 1 từ nhiều năm trước, thương chiến Mỹ – Trung và hiện tượng “thiên nga đen” COVID-19 thúc đẩy làn sóng chuyển dịch sản xuất ra khỏi Trung Quốc nhanh hơn. “Do người nước ngoài không thể nhập cảnh, không tới làm việc trực tiếp nên không có số liệu thực tế để đánh giá,” ông Hiếu cho hay.

 

Tuy nhiên trên website Long Hậu với bốn ngôn ngữ Việt, Anh, Nhật, Hàn những tháng qua ghi nhận sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài tăng lên khoảng 30% so với thời điểm cuối năm 2019. Từ lâu website của công ty đầy đủ thông tin hướng dẫn thủ tục đầu tư, có bảng giá tham khảo, có hồ sơ trực tuyến, có hình ảnh virtual 3600, cho phép đặt giữ chỗ, đăng ký, có đội ngũ chăm sóc khách hàng online…

 

Theo số liệu của bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến quý 1.2020 cả nước có 335 khu công nghiệp với tổng diện tích 96.500 héc ta, tỉ lệ lấp đầy khoảng 76%. Theo nghiên cứu của JLL, thời gian qua giá thuê ở phía Nam tăng 20-50%, nhanh hơn so với phía Bắc khoảng 10-20%.

 

Long Hậu hiện có giá cho thuê đất công nghiệp lên tới 200 đô la Mỹ/m², cao nhất tại Long An do sở hữu vị trí địa lý giáp ranh TP.HCM, cách cảng Hiệp Phước và cảng container Trung tâm Sài Gòn (SPTC) khoảng ba cây số. Ông Jung Jea Won, một khách hàng hoạt động tại Long Hậu từ năm 2014, lý giải lựa chọn Long Hậu vì vị trí khu công nghiệp vừa thuận lợi về giao thông vừa dễ dàng thu hút lao động, kể cả chất xám bậc cao.

 

Vị phó giám đốc Hanacobi Vina, công ty sở hữu thương hiệu hàng gia dụng Lock & Lock cho biết thiết lập cơ sở sản xuất và điểm phân phối quy mô lớn sản phẩm xuất khẩu đi 130 quốc gia. “Chúng tôi nhận thấy đây là khu vực rất tiềm năng nên đã lựa chọn đầu tư ở đây,” ông nói.

 

Nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài, đầu thập niên 1990 Việt Nam thành lập các khu chế xuất, khu công nghiệp đầu tiên, sớm nhất có thể kể đến như khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM) hay khu công nghiệp Sóng Thần (Bình Dương)…

 

Giai đoạn ban đầu các khu công nghiệp tại Việt Nam gặp khó khăn nhất định trong việc lấp đầy, thu hút nhà đầu tư. Sau thời gian hoạt động, nhiều khu công nghiệp bộc lộ thêm các điểm yếu về quy hoạch ngành nghề không hợp lý, vấn đề xử lý chất thải, áp lực về lao động và di dân cơ học đè nặng lên hạ tầng.

Với cổ đông sáng lập nắm cổ phần lớn nhất là công ty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC) – đơn vị phát triển khu công nghiệp Tân Thuận, ra đời sau nên Long Hậu kế thừa kinh nghiệm của cổ đông lớn, với quỹ đất hạn chế nên ngay từ đầu định vị thu hút các ngành sản xuất không gây ô nhiễm hay lĩnh vực thâm dụng lao động.

 

Ông Bùi Thành Long, giám đốc điều hành Tazmo Việt Nam, công ty gia công cơ khí các thiết bị công nghiệp kể, doanh nghiệp này thành lập năm 2008, ban đầu hoạt động tại khu công nghiệp Tân Thuận, quy mô nhỏ nhằm nghiên cứu thị trường Việt Nam.

 

Năm 2013, trước yêu cầu mở rộng quy mô, công ty đi khảo sát nhiều khu công nghiệp, đến Long Hậu thấy cơ sở hạ tầng tốt, các công ty bố trí có khoảng cách hợp lý, mảng xanh nhiều nên công ty 100% vốn đầu tư của Nhật Bản đã quyết định chuyển kinh doanh về đây.

 

“Tôi thấy mảng xanh của khu công nghiệp Long Hậu đẹp hơn so với những khu công nghiệp khác. Thêm một điều tôi ấn tượng mạnh là tại thời điểm 2013, phía Long Hậu có một đội ngũ chăm sóc khách hàng rất chuyên nghiệp và đã hỗ trợ, giúp đỡ khách hàng hiệu quả,” ông Long nói.

 

“Mỗi khu công nghiệp sẽ định vị đón ai, thu hút ngành nghề gì, trải thảm đỏ đón quốc gia nào, từ đó mới bày ra chén đĩa phù hợp, không thể nói khu công nghiệp nào tốt hơn khu công nghiệp nào, so sánh vậy là khập khiễng,” ông Sơn, CEO 44 tuổi của Long Hậu nói.

 

Định vị thu hút những doanh nghiệp FDI SMEs (vừa và nhỏ) nhưng trong số 160 khách hàng của Long Hậu hiện nay không hẳn những doanh nghiệp vô danh: Avery Dennison (Mỹ), nhà sản xuất nhãn mác đứng thứ 1.416 trong danh sách Global 2000; tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) thuê đất mở kho lạnh; Mercedés Benz, hãng xe Đức xây dựng kho chứa thành phẩm; hãng sản xuất hàng gia dụng Lock & Lock đặt cơ sở sản xuất và trung tâm phân phối…

 

Khách hàng lớn nhất của khu công nghiệp thuê 12 héc ta và bé nhất thuê 100 m² – nằm trong khu nhà xưởng cao tầng. Năm ngoái, tổng kim ngạch xuất khẩu của khách hàng trong khu công nghiệp này đạt 1,5 tỉ USD. Hướng đến khu công nghiệp xanh, Long Hậu triển khai sản phẩm nhà xưởng cao tầng, mỗi tòa nhà sáu tầng dùng cho thuê sản xuất.

 

Tòa nhà có thang bộ, thang máy chở người và thang máy chuyển hàng. Với mặt bằng 3.300 m², mỗi sàn có thể linh động phân chia từ 1 – 16 lô, tùy thuộc vào nhu cầu mỗi khách thuê. Với giá thuê 5-6 USD/m², loại sản phẩm này có ưu điểm tiết kiệm chi phí, sạch sẽ, an ninh cao thu hút một số lĩnh vực đặc thù như lắp ráp linh kiện điện tử, chế tác kim hoàn, thiết lập phòng thử nghiệm sản phẩm, phòng sản xuất hàng mẫu (sample)…

 

Một sản phẩm khác của Long Hậu là nhà xưởng xây sẵn. Diện tích công ty cung ứng phổ biến từ 5.000-10.000m² vì nếu lớn hơn doanh nghiệp đủ nguồn lực tự triển khai xây dựng, nếu nhỏ hơn phương án đi thuê hiệu quả hơn. Sản phẩm này hướng vào đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp đang hoạt động nơi khác muốn chuyển sản xuất vào khu công nghiệp Long Hậu.

 

Họ hiểu xây dựng là vấn đề phức tạp và không muốn gián đoạn sản xuất nên muốn nhận nhà xưởng theo hình thức chìa khóa trao tay, chỉ cần dây chuyền tới lắp ráp hoạt động. “Đối tượng phù hợp nhất là doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp trong nước về mặt tâm lý họ cho là hiểu hết vấn đề xây dựng nên muốn tự làm cho tiết kiệm chi phí,” ông Hiếu, giám đốc kinh doanh Long Hậu nói.

 

Một sản phẩm khác của Long Hậu là loại hình nhà xưởng cho thuê. Nhu cầu sản phẩm này đã tăng mạnh từ năm 2018 tới đây khi nhà đầu tư nước ngoài muốn dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc. Ông Hiếu kể, bước đi ban đầu của họ cũng khá thận trọng, một mặt muốn sản xuất ngay để né mức thuế bán chống phá giá áp vào hàng hóa xuất xứ từ Trung Quốc, mặt khác cũng không muốn đầu tư quá nhiều vào tài sản cố định khi chưa hiểu thị trường Việt Nam. Do vậy, phương án sử dụng nhà xưởng có sẵn được lựa chọn.

 

Thương chiến Mỹ - Trung bùng phát, có những doanh nghiệp bay theo đoàn, tới Long Hậu hỏi về nhà xưởng cho thuê. Loại sản phẩm này khách hàng có thể đưa dây chuyền vào hoạt động sau 1 - 2 tháng, thay vì chờ 10 – 12 tháng với nhà xưởng xây sẵn hay thuê đất công nghiệp. Không chỉ cung cấp sản phẩm đa dạng, Long Hậu còn muốn nâng cao dần tỉ trọng dịch vụ ở mức 10% doanh thu hiện nay lên mức 30%. “Đó là con đường bắt buộc phải đi,” tổng giám đốc Trần Hồng Sơn khẳng định.

 

Kinh doanh bất động sản công nghiệp đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn, theo quy hoạch nhưng hàng rào gia nhập không cao. 30 năm qua khi Việt Nam thu hút đầu tư nước ngoài, các khu công nghiệp lan rộng khắp các tỉnh thành trên cả nước, hình thức kinh doanh phổ biến nhất vẫn là thu lợi nhuận từ chênh lệch địa tô: doanh nghiệp giải phóng mặt bằng, đóng thuế sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng, kêu gọi nhà đầu tư và thu tiền thuê đất một lần.

 

Một phần khác của các khu công nghiệp đến từ phát triển bất động sản dân dụng nằm trong khu công nghiệp. Diện tích lấp đầy, chủ đầu tư mở một khu công nghiệp mới và vòng xoay đó tiếp tục lặp lại. Tuy nhiên, bên cạnh sản xuất, khách hàng lớn trong khu công nghiệp còn xuất hiện nhiều yêu cầu về dịch vụ kho chứa nguyên liệu, thành phẩm, dịch vụ logistics phục vụ sản xuất… thu hút bên thứ ba cung ứng dịch vụ nhảy vào kinh doanh.

 

Khu công nghiệp không phát triển dịch vụ, chỉ thu tiền thuê một lần nên sau thời gian hoạt động hạ tầng có thể xuống cấp, nhếch nhác. “Long Hậu đi một con đường khác, thu nhập không chỉ một lần, chính vì thế hạ tầng của mình phải nuôi dưỡng xanh sạch đẹp. Có cái không như ý chẳng qua do điều kiện khách quan, còn trong ý chí mình vẫn muốn nó tốt. Bên cạnh chênh lệch địa tô, mình tập trung vào ngành giá trị gia tăng, tăng nguồn thu từ dịch vụ,” ông Sơn nói.

 

Theo công ty này, với xu hướng tiêu dùng trách nhiệm, để phân phối hàng hóa vào các thị trường cao cấp, các doanh nghiệp sản xuất buộc phải đặt cơ sở sản xuất tại các khu công nghiệp hoạt động thân thiện với môi trường và Long Hậu có thể hưởng lợi từ xu hướng này dù chưa rõ nét. Bất động sản công nghiệp đã nóng lên thời gian qua, tuy nhiên theo Long Hậu, không hẳn vì quan hệ cung cầu mà còn sự thiếu vắng khuôn khổ pháp lý riêng cho lĩnh vực này.

 

Hiện tại số tiền doanh nghiệp nộp cho nhà nước được thẩm định tham chiếu đất dân sự nhân với hệ số 0,7. Cơn sốt đất nền tăng cao những năm qua kéo theo số thuế doanh nghiệp phải nộp tăng theo và chi phí này chuyển gián tiếp sang phía nhà đầu tư nước ngoài.

 

Giá thuê đất càng cao chưa hẳn đã có lợi cho chủ đầu tư khu công nghiệp khi nhà đầu tư nước ngoài đặt lên bàn, cân nhắc, lựa chọn các giải pháp trong tương quan so sánh với các quốc gia láng giềng: chi phí thuê đất, ưu đãi thuế, chi phí lao động, khả năng thu hút lao động có chuyên môn cao...

 

Ông Trần Hồng Sơn nhìn nhận nếu không vì Covid-19 thì xu hướng khách hàng dịch chuyển sản xuất vẫn tiếp tục diễn ra và yếu tố quan trọng nhất dẫn dắt từ lợi ích của doanh nghiệp nước ngoài: “Báo chí nói ra các lý do cho câu chuyện chặt chẽ, nhưng góc độ của mình thì phần lớn dẫn dắt bởi lợi ích. Nói vậy có vẻ ‘cơm áo gạo tiền’ nhưng nếu không đặt cái đó lên thì sẽ không đón được người ta.”

 

Và CEO của công ty này cho biết vẫn kiên định với hướng đi riêng: “Long Hậu muốn đón nhận doanh nghiệp có tỉ suất lợi nhuận lớn và thực sự cần đầu tư, nếu khi cần đầu tư rồi vài chục đô la/m2 họ không quan tâm lắm, mình không mời họ cũng tới.”