베트남 주문형 공장(Built to Suit Factory) 짚어 보기

◎ BTSF (Built to Suit Factory) 란?

BTSF란 투자자의 요청대에 맞춰서 공장을 건설 후 양도하는 ‘주문형 공장’을 의미하며, 일반인 임대공장이 2000m2 이하로 형성되어 그 이상의 면적을 요구할 때 요청하던 상품이었음.

대형 임대공장에 초점이 맞춰진 주문형 임대공장은 최근 중소 기업들의 필요에 맞춰 소형화 되고 있는데, 롱하우의 경우 4450m2(약1346평)의 토지에 투자자의 요청에 따라 공장을 지어 판매까지하는 상품으로 전환하고 있음.

 

 

주: 빨간 동그라미주변 지역이 BTSF 공장 개발지역임
(예시) BTSF 공장 세부 모습
 

 
자료: BTSF 설계 예시

◎ BTSF (Built to Suit Factory) 공장의 주요 이점

○ 소형 면적에 매입 및 건설 가능

-베트남 공단의 토지 분양이 1ha이상(3,025평)대형 면적에 중점을 두고 있기 때문에 비교적 적은 면적이 필요한 중소기업들에게 부적합함. 롱하우 주문형 공장(BTSF)는 4450m2라는 비교적 소형 면적에 디자인 설계, 시공사 선정, 착공과 같은 업무들을 공단에게 위임하기 때문에 시간적 노력 및 비용을 절약 할 수 있음.

-임대공장의 경우 정해진 공장에 입주 운영을 하기 때문에 투자 업체가 100% 적합한 구조를 찾기 어려움. 게다가 공장 외벽 및 구조물은 수정이 가능한 사항이 아니기 기존 공장 개선은 한계가 있음. 또한, 증가하는 공장 임대료는 장기적인 운영으로 봤을 때 투자자 입장에서는 아쉬운 비용중에 하나임.

-그러나 주문형 임대공장을 이용할 경우. 투자자 소유의 토지와 공장을 확보하는 장점과 비교적 일반적인 임대공장의 규모와 같이 2000m2전후의 적절한 면적의 공장을 활용할 수 있다는 효율성이 높음.

 ㅇ다양한 운영 형태와 장기적 사업 계획 수립 가능

-IMF 6월 평가자료를 보면, 코로나 사태로 대부분의 국가에서 마이너스 성장을 기록하는 와중에서 베트남은 2.7% 성장을 전망하고 있어. 어려운 상황에서도 발전 가능성을 지닌 국가로 발돋움하고 있음.

-시공한 공장 면적에서 잔여 공간이 발생한다면, 이를 임대주는 형태의 운영도 가능해 고정비에 대한 부담을 줄일 수 있음.  단, 부동산 임대업을 추가해야 함.

○ 공단의 부가 서비스 활용 가능

-IRC, ERC 로 통칭되는 법인 설립 절차를 직접 담당함.
-계약 후 공장 노무자 인력채용을 1년간 무료로 지원함.
-환경 영향 평가, 법인 정보 변경 등 다양한 행정 진행에 대한 자문을 받고 업체 선정 기준을 세울 수 있음.
 

1)    토지 계약

 

 ㅇ 토지계약은 가계약과 본계약 두 단계로 나누어진다.
-가계약 : 베트남 법인을 설립하고, 설계 및 건축에 대한 협의를 진행한다.
-본계약 : 설립된 베트남 법인으로 계약을 맺고, 인프라(전기, 수도) 관련 계약 내용을 추가한다.

 

2)    설계

 

○ 설계는 롱하우를 통해 설계 및 BOQ를 작성한다.
-투자자의 요청에 따라 컨셉 및 가도면을 작성하고, BOQ를 만들어 건축비를 산정한다.
-설계 및 건축비에 동의할 경우 계약을 진행한다.

 

□ 주문형 임대공장의 의미

 ㅇ 현재 코로나 사태에도 2020년은 산업용 부동산은 가격이 유지될 것으로 보고 있음
-호치민 인근 1시간 내에 있는 공단들의 토지가 많이 상승한 상태로 중소기업들이 1ha 이상을 구입하기에는 부담스러운 상황.

ㅇ 베트남의 특수성으로 인허가 및 행정절차 전반적인 부분에 어려움을 겪는 경우가 많은데 공단과 업무를 진행하여 절차를 쉽게 진행 가능

ㅇ 공단이 제시하는 건설비 및 BOQ를 시장과 비교하여 얼마든지 수정할 수 있지만 이를 위해 설계과정에서의 긴밀한 논의가 필요.